Vì sao giá chung cư tại Hà Nội và Sài Gòn lại quá đắt?

    Khuyết Danh

    Nơi lưu trữ những bài viết giá trị của các tác giả khuyết danh hoặc chưa tham gia hội Nhà Báo Tự Do.

    Vì sao giá chung cư tại Hà Nội và Sài Gòn lại quá đắt?

    Trong tình hình thực tế tại Việt Nam hiện nay, giá bất động sản nói chung & giá Chung Cư Cao Cấp (CCCC) nói riêng, đặc biệt tại Sài Gòn và Hà Nội rất đắt. Tại sao lại thế? Chúng ta sẽ xem xét các yếu tố tạo nên giá của một căn chung cư. Ở đây tôi lấy ví dụ tại Hà Nội, khu vực quận Nam Từ Liêm, một dự án khoảng 3ha, 3 tòa mỗi tòa 1600m2 sàn 50 tầng.

    1. Giá đất:

    Theo đúng bảng giá công bố của thành phố, giá đất cho khu vực này là 28.8tr/m2 (lấy tại chỗ có mức giá cao nhất). Vậy ta có chi phí cho giá đất là 28.8*30.000= 864 tỷ

    2. Giá xây dựng:

    Cho một CCCC bao gồm 3 tầng hầm, 5 tầng thương mại & 45 tầng nhà ở giá rơi vào 6.5tr/m2
    Diện tích mặt bằng: 3 * 1600 * 58 = 278.400 m2
    Tổng chi phí xây dựng: 278.400 * 6.5 = 1809.6 t

    3. Thủ tục hành chính và bôi trơn

    Khỏi bàn, 10% tổng giá đầu vào tức là 10%*(864+1809.6)=267.36 tỷ

    4. Tổng chi phí cho 1 dự án như trên:

    864 + 1809.6 + 267.36 = 2940.96 tỷ

    5. Đơn giá nhà ở tính theo m2:
    • Tổng diện tích ở của 3 tòa: 1600 * 0.8 * 3 * 45 = 172.800m2 (0.8 là 80% diện tích được sử dụng để ở & tính vào giá mua bán; vì 20% còn lại thuộc về thang máy, hành lang, thang thoát hiểm…)
    • Giá trị 1m2: 2940.96 / 172800 = 17 tr/m2.

    Vậy đấy, có 17 tr/m2 trong khi thực tế đang là 40tr/m2. Bạn sẽ dễ dàng nhận thấy những nguyên nhân đến từ những yếu tố trên không làm thay đổi quá nhiều đến giá như thế. Thực tế trong xã hội Việt Nam có những nguyên nhân sau đây làm đẩy giá CCCC lên chót vót như vậy:

    1. Đảm bảo an toàn & lãi của chủ đầu tư dự án:

    Không phải dự án nào cũng bán được 100% căn hộ, chưa tính số tiền cho thuê mặt bằng khu thương mại (300k/m2/tháng) có thể được tính như một trong những yếu tố giảm giá thành căn hộ. Tỷ lệ bán hàng là khoảng 70%. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư cần thu hồi đủ vốn tại thời điểm 70%, tức tổng số vốn sẽ đội lên thành 2940.96 * 100 / 70 = 4201 tỷ kéo theo giá căn hộ lên tới 24tr/m2.

    2. Nhu cầu của người dân:

    Đương nhiên là nhu cầu ở, miễn bàn. Cái tôi muốn nói ở đây là một nhu cầu khác cao hơn mà lại chi xuất hiện ở các thành phố lớn, đó là sổ hộ khẩu. Sổ hộ khẩu Hà Nội và Sài Gòn đương nhiên là có lợi thế hơn chứ. Không những thế, ngay trong chính một thành phố như Hà Nội chẳng hạn, hộ khẩu của từng quận lại có giá trị khác nhau dẫn đến giá trị của mỗi dự án lại khác nhau.

    3. Vị trí địa lý & tiện ích:

    Ngoài những thứ trên ra, các bạn sẽ thấy những dự án nào càng gần các trung tâm vui chơi, bệnh viện, trường học thì càng có giá hơn.

    4. Phí vay và lãi suất:

    Cái này mới quan trọng. Đó là việc không một chủ đầu tư nào đứng ra tự bỏ tiền làm từ A-Z làm xong bán để thu hồi vốn cả. Cách làm trong xã hội hiện nay là có sự kết hợp giữa các ngân hàng với chủ đầu tư dự án. Theo đó chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra một khoản đối ứng tầm 30% là đủ làm rồi, phần còn lại vay ngân hàng. Tài sản đảm bảo? chính là cái dự án đó luôn. Vậy nên sẽ xuất hiện một sự kết hợp nhẹ nhàng ở đấy: Chủ đầu tư báo giá cao kết hợp với tổ định giá của ngân hàng để đưa ra một con số trên trời làm tăng giá trị của dự án. Đơn cử: 40tr/m2 sẽ làm tổng giá trị dự án tăng đến 7000 tỷ theo đó số tiền vay ngân hàng là 4900 tỷ.

    Bạn có tự hỏi xem Chủ đầu tư dự án có bỏ ra 30% thật không? Không có đâu, nó sẽ có các chính sách hỗ trợ mua nhà trả theo giai đoạn để thu hút người mua & giảm được chi phí đầu tư, theo đó nó chỉ cần bỏ ra 15% là đẹp, rơi vào 1000 tỷ.

    Đấy giá chung cư của các bạn đắt vậy đấy. Có nên mua chung cư không các bạn?


    Đỗ Trung @ Việt Conservative